Publicado el 19 de octubre de 2026

Casa del pueblo heredada: vender, alquilar o arreglar

Vender, alquilar o arreglar se decide con el estado de la casa y los números delante. Lo que pide cada opción, y lo que cuesta tenerla cerrada.

Con una casa del pueblo heredada hay tres caminos: venderla, alquilarla o arreglarla para usarla. Ninguno es el bueno por defecto. Se decide con tres cosas delante: en qué estado está (sobre todo el tejado), quién va a ocuparse de ella si vivís fuera y qué cuesta tenerla cerrada, que no es cero. Y si sois varios herederos, con lo que pueda firmar cada uno.

Antes de nada: cómo está la casa

Una casa cerrada se estropea más deprisa que una habitada. Antes de decidir, conviene que alguien la vea por dentro con calma y repase esto:

El tejado. Tejas rotas o corridas, y desde el doblado, si lo tiene, las vigas y las manchas de agua. Suele ser la obra más cara de una casa de pueblo y la que más condiciona el precio.
Las humedades. En muros de piedra y tapial, las que suben del suelo y las que bajan del tejado.
La instalación eléctrica y el agua. Si son de hace décadas, cuenta con cambiarlas para alquilar o para vivir.
Los papeles. La nota simple del Registro, la referencia catastral y el recibo del IBI. Que la superficie y lo construido cuadren con lo que hay.

Con eso ya se sabe si se habla de una casa para entrar a vivir, de una casa con una obra grande pendiente o de una casa que solo vale por el solar.

Vender

Es la opción más sencilla cuando los herederos viven lejos o no se ponen de acuerdo en usarla. Lo que hay que saber:

El IRPF de la venta. La ganancia se calcula restando al precio de venta el valor por el que se declaró la casa en el impuesto de sucesiones, sin que pueda pasar del valor de mercado (Ley del IRPF, artículos 35 y 36). Por eso importa qué valor se puso al aceptar la herencia: un valor bajo entonces es más ganancia ahora.
La plusvalía municipal. La casa del pueblo casi siempre está en suelo urbano y la paga, pero no hay impuesto si se demuestra que el terreno no ha subido de valor entre la herencia y la venta (Ley de Haciendas Locales, artículo 104.5). Hay que declararlo y aportar las dos escrituras.
El certificado energético. Es obligatorio para vender (Real Decreto 390/2021, artículo 3), la letra tiene que salir en cualquier anuncio (artículo 15) y vale diez años, cinco si la nota es una G (artículo 13).

Una casa con el tejado mal se puede vender sin arreglar. Lo honrado es decirlo desde el principio y que el precio lo recoja. Es lo que hacemos con la casa de Venta del Charco que tenemos a la venta (certificado energético: E): la cubierta está pendiente de restaurar, se dice en la ficha y ya está descontada del precio.

Alquilar

Alquilar mantiene la casa viva y da una renta, pero pide a alguien cerca que atienda una avería o una llamada. Lo que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Duración. Si el dueño es una persona, el contrato de vivienda se prorroga año a año hasta cinco años aunque se firme por menos, salvo que el inquilino no quiera seguir (artículo 9.1).
Si pensáis volver. Solo se puede recuperar antes la casa para vivir en ella el dueño o sus hijos o padres si se pone por escrito en el contrato desde el primer día y se avisa con dos meses (artículo 9.3).
Fianza. Una mensualidad de renta en metálico, obligatoria (artículo 36.1).
Certificado energético, también para alquilar a un inquilino nuevo.

Un aviso sobre los impuestos del alquiler: están cambiando estas semanas. El Real Decreto-ley 26/2026 tocaba la reducción del IRPF por alquilar vivienda y el Congreso lo derogó el 2 de octubre. El 6 de octubre se aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, que vuelve a reescribir esa reducción y tiene que pasar por el Congreso. Antes de firmar un contrato, pregunta a tu gestoría qué está en vigor ese día.

Arreglarla

Arreglar tiene sentido si alguien de la familia la va a usar o si la obra permite alquilarla o venderla mejor. Antes de pedir presupuestos, pregunta en el ayuntamiento qué papel necesita la obra:

En Andalucía, las obras en una casa existente en suelo urbano que no cambian la ocupación, la altura, la edificabilidad ni el número de viviendas van con declaración responsable (Ley 7/2021, LISTA, artículo 138.1.b): se presenta y se puede empezar. Lo demás necesita licencia (artículo 137).
En Castilla-La Mancha, en Fuencaliente y el resto de la parte de Ciudad Real, rige su propia ley de urbanismo y la ordenanza de cada ayuntamiento. Conviene preguntarlo allí antes de empezar.

Una reforma que toque más de una cuarta parte de la envolvente de la casa (muros, cubierta y huecos) obliga a hacer un certificado energético nuevo (Real Decreto 390/2021, artículo 3.1.d). Y si después se va a vender, el comprador preguntará qué se hizo y con qué papeles.

Lo que cuesta tenerla cerrada

Dejarla como está mientras se decide también es una decisión, y tiene coste:

El IBI, cada año, y el seguro si lo tiene.
El IRPF de una casa vacía. Si no es vivienda habitual ni está alquilada, Hacienda imputa cada año una renta del 2 % del valor catastral, o del 1,1 % si los valores catastrales del municipio se revisaron en los diez años anteriores (Ley del IRPF, artículo 85). El Real Decreto-ley 29/2026 cambia esta escala a partir de 2027.
El recargo del IBI por vivienda vacía. La ley permite a los ayuntamientos cobrarlo en supuestos concretos y solo si lo aprueban en su ordenanza fiscal (Ley de Haciendas Locales, artículo 72.4). Pregunta en el ayuntamiento si existe en tu pueblo.
El deterioro. Una teja rota que nadie ve en otoño es una viga mojada en primavera.

Si sois varios hermanos

La casa es de todos a la vez. Cada uno puede usarla sin impedir que los demás la usen según su derecho (Código Civil, artículo 394). Para administrarla, por ejemplo para encargar una reparación, valen los acuerdos de la mayoría de las cuotas, no de las cabezas (artículo 398). Para venderla entera, en la práctica, tienen que firmar todos.

Lo que más casas deja cerradas en los pueblos no es el mercado: es que cada hermano tiene una cifra distinta en la cabeza y nadie la ha contrastado. Poner sobre la mesa lo que cuesta cada año, lo que podría dar en alquiler y lo que podría valer en venta ayuda a decidir.

Para saber lo que vale, hay que verla. Valoramos sobre el terreno, gratis y sin compromiso: vamos, miramos la casa de arriba abajo y te lo explicamos sin prisa, también por teléfono si estás lejos.

Este artículo es información general. Los impuestos, el contrato de alquiler y las obras de cada casa conviene revisarlos con tu gestoría, notaría o abogado.

Fuentes

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